Особенности приобретения недвижимости в Японии

Приобретение недвижимости в Японии

Япония – страна восходящего солнца – это высокоразвитая страна с богатой историей, в которой чтят и берегут стародавние национальные традиции. В последние годы именно Япония занимает ведущие позиции в области технологических разработок, а также внедрение в производство различных инноваций. Однако привлекательность рынка как жилой недвижимости, так и коммерческой как ни странно, уступает многим странам, что является следствием слишком высокой плотности населения, составляющей более трехсот человек на один квадратный километр.

С одной стороны, эта восточная страна без особого энтузиазма воспринимает вливания иностранных инвестиций в сектор недвижимости Японии, а, с другой – запретов и ограничений для иностранных граждан, желающих приобрести жилье, не существует. Спрос на недвижимость в Японии, стране восходящего солнца, превышает предложение, чем и обусловлена высокая ее стоимость. Но это лишь одна из причин дороговизны квадратных метров в Японии. Элементарно не хватает годных для строительства земель. Не стоит забывать и о сейсмической опасности, благодаря которой дорожает само строительство капитальных зданий.

Нельзя не сказать и про ряд довольно строгих законодательных ограничений на строительство. Так, усредненная цена одного квадратного метра жилой площади в Токио составляет около 7500 долларов, а в таких престижных городах как Осака, Йокогама и Кобэ – 5-6 тыс. долларов. Итого: квартира с жилплощадью в 65 квадратных метров стоит приблизительно 450,000 у.е. И это при том, что средний заработок жителей японских островов равен 4000 у.е. в месяц. Поэтому многие жители вышеперечисленных городов, также, впрочем, как и европейцы, приобретают дома, расположенные подальше от их центров. В Японии дом среднего класса комфортности вместе с прилегающей к нему землей обойдется вам в 600.000 долларов, но при этом площадь дома будет составлять в среднем 110-120 кв.м. (плюс 2 сотки прилегающей земли), то есть один квадратный метр площади в собственном доме обойдется вам примерно на 2.500 у.е. дешевле, чем в квартире. Надо сказать, что конец 80-х годов в Японии ознаменовался резким взлетом цен на недвижимость (в некоторых городах жилье подорожало более, чем на 27% , благодаря чему в начале 90-х годов более чем 80% участков, предназначенных для жилой застройки (проданных в Токио), находились не ближе 30 км от центра столицы. Однако за резким взлетом цен на недвижимость в Японии последовало не менее резкое их падение (недвижимость подешевела приблизительно на 25% , при этом тенденция к уменьшению стоимости квадратных метров держалась достаточно долго. И лишь с 2000 года это падение цен стало уменьшаться, а в некоторых городах даже стал прослеживаться рост цен на недвижимость Японии. Стабилизировать создавшуюся ситуацию удалось благодаря найденному компромиссу, суть которого состояла в долгосрочной аренде земельных участков, которые отводились под застройку. Результатом такой довольно незамысловатой законодательной акции стало то, что теперь большее количество иностранцев, которые проживают в Японии, предпочитают покупать дома, при этом не приобретая в свою собственность непосредственно землю, на которой эти дома и стоят.

Местные эксперты говорят о том, что покупать жилой дом на участке, который арендован на 50 лет, вдвое выгоднее (дешевле), чем приобретать в свою собственность дом вместе с участком. Однако такая возможность появилась лишь в 1992 году, когда был принят ряд нормативных актов, которые и по сей день регулируют аренду земли с фиксированным сроком. В соответствии с новым законодательством, арендатор должен вернуть участок владельцу, как только последний потребует этого по истечению оговоренного и документально оформленного срока аренды. Хотя официально никаких ограничений для иностранцев, желающих стать счастливыми обладателями недвижимости в Японии, нет, но… Для приобретения недвижимости по изложенной выше схеме, да и вообще при покупке жилья в кредит, необходимо не только иметь вид на жительство (которое, к слову, в этой консервативной стране получить достаточно сложно, не говоря уже о гражданстве), но и гарантии японского гражданина (к примеру, супруга либо супруги).

А вот ипотека в Японии – процесс дешевый и долгосрочный, здесь выдаются кредиты максимум под 2%, а срок выплаты составляет 40-50 лет. При желании можно оформить кредит сроком на сто лет, при этом после смерти заемщика погашать кредит будут его наследники. Поэтому приобретать недвижимость в Японии иностранным гражданам целесообразно в двух случаях:
а) со временем Япония станет вашей новой родиной;
б) большую часть своего рабочего и свободного времени вы проводите в этой стране.

Следует заметить, что при покупке недвижимости в Японии совокупность всех выплат, включая налоги, а также комиссионные агенту, составляет 8-10% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.

Нашли ошибку в статье? Сообщите о ней нам, пожалуйста.

Недвижимость в Японии: перспективы в “стране восходящего солнца”

Что мы знаем о Японии? Для нас это страна необычных традиций – край прекрасных гейш, бесстрашных самураев, красивых кимоно, цветущей сакуры, чайных церемоний и много другого. А еще это государство с быстроразвивающейся, стабильной экономикой и высоким жизненным уровнем. Она привлекательна не только для туристов, но и инвесторов. Даже сильнейшее землетрясение 2011 года, нанесшее сильнейший урон экономике и рынку недвижимости, особо не повлияло на инвестиционный рейтинг Японии. Правительство страны вместе с народом быстро взяли ситуацию под контроль.

Кто покупает недвижимость в Японии? Для каких целей?

Прежде чем отвечать на вопрос: «Кто покупает?», следует отметить необычайно высокую стоимость японской недвижимости и осветить причины этого аспекта:

  • Страна перенаселена. Земли для новостроек недостаточно. Поэтому предложений о продаже не так уж и много.
  • Учитывая требования, предусмотренные нормами сейсмической безопасности, на всех строящихся объектах применяется специальная технология строительства, что также повышает стоимость жилья.
  • Кроме того, это страна, интересна не только с культурной и исторической стороны, она развивается очень быстрыми темпами и славится высоким уровнем благосостояния своих граждан.

Дороговизна цен не влияет на неуклонный рост иностранцев, стремящихся купить жилье в Японии.

Одни инвестируют с целью сохранить капитал – стабильные экономические условиями невероятно привлекательны на фоне мировых изменений. Другие, относятся к разряду бизнесменов, успешно ведущих свой бизнес в Японии, как правило, не один год. Они планируют постоянное проживание в стране и приобретают жилье для личного использования. В основном это граждане Австралии, США, Китая и представители европейских государств.

Недвижимость для жизни, отдыха, инвестиций: налоги и содержание

Япония дает возможность приобретать недвижимость для разных целей. В этой стране можно жить и работать, приезжать на отдых, а также инвестировать в недвижимые объекты. Важно так же понимать, с какими тратами придется столкнуться на этапе покупки и в будущем.

Начнем с того, за что нужно заплатить кроме заявленной стоимости дома в Японии. К этой категории расходов относятся следующие выплаты:

  • Услуги агента – 3,15% от цены объекта плюс 650$ (данная ставка зафиксирована законодательством Японии).
  • Налог, взимаемый за покупку недвижимого объекта, – 1,5% от размера совершенной сделки.
  • Налог на сам объект недвижимости – 3%. Оплачивается, если приобретается здание.
  • Нотариальные выплаты (пошлина) – в размере до 1%.
  • Пошлина в казну государства за внесение данных в Государственный реестр – до 1%.
  • Сбор, предусмотренный за печать (гербовый) – не более 0,15%.
  • Так называемая оплата «за ключ» – 3% от заявленной цены. Если у иностранца отсутствует вид на жительства, то ему нужен гарант, имеющий гражданство данной страны. Как правило, в этой роли выступают продавцы жилья.

В список ежегодных выплат входят:

  • Налог, предусмотренный для всех владельцев недвижимости, – 1,4% от стоимости объекта. Имущество переоценивается по прошествии трехлетнего срока.
  • Подоходный налог. Для иностранца, не являющегося резидентом Японии его ставка равна 20% от доходной части. Для нерезидентов он равен той же ставке, что и для обычных японцев. В этом случае размер данного налога напрямую зависит от величины получаемого дохода от недвижимости – 5–33%.
  • При расчете учитывается много нюансов, включая необлагаемый минимум.
  • Выплаты по коммунальным платежам. Например, за небольшую квартиру площадью 35 м² в месяц нужно платить не менее 195–250$. Это усредненная цифра, включающая расход электричества, воды и керосина для обогревателя. Вот и считайте. Маленькими эти расходы не назовешь.

Юридические аспекты покупки и продажи недвижимости в Японии

Поиск объекта нужно начинать с посещения агентства, специализирующего на недвижимости. Японский рынок не приемлет самостоятельных действий. Во-первых, разобраться во всех нюансах довольно сложно. Во-вторых, грамотно составить все документы на японском языке дело непростое, а без нужных специалистов даже невозможное. Таким образом, агент, юрист, переводчик и нотариус – сопровождают все сделки иностранцев по недвижимым объектам.

Когда заключается договор обязательно присутствие двух сторон – продавца и покупателя, причём каждого участника сделки должен сопровождать свой агент. Еще один фигурант данного события – нотариус. В целом процесс продажи или покупки недвижимости в Японии мало чем отличается от других стран – выбор, авансирование, подписание документов, выплата остатка, перерегистрация объекта.

Существует еще один вариант, дающий возможность купить жильё при отсутствии нужной суммы, – ипотечный кредит. Японские банковские организации охотно кредитуют иностранцев и граждан Японии. И это не удивительно, зная высокий уровень цен. Условия займов весьма лояльные – 1–2% на период 50 лет. Иногда срок бывает более длительным – 100 лет. Этот случай затрагивает детей заемщиков.

Перспективы развития рынка недвижимости в Японии статистика, прогнозы

Японский рынок недвижимости крайне редко упоминается в СМИ, но та информация, которая существует, свидетельствует о достойном развитии и высоком уровне. Влияние мирового кризиса в этом уголке мира особо не почувствовалось. Лишь стало поводом для иностранных инвесторов ринуться со своим капиталом в более спокойный регион. Развитие строительного рынка в Японии можно назвать предельно грамотным. Он поддерживается государством, ведется с учетом технологического прогресса, имеет высокий спрос.

Если рассматривать мировой рынок недвижимых объектов, точнее, его коммерческий сектор, то Япония в первой десятке. У нее ведущая позиция в Азиатско-тихоокеанском регионе. Объемы инвестиций в коммерческие объекты позволяют этой стране находиться в топ-5 вместе с другими мировыми лидерами. В среднем размер ежегодных инвестиций составляет 20–60 миллиардов американских долларов.

И все-таки нужно здраво оценивать ситуацию. Такие факторы, как ограниченные ресурсы, авария на АЭС и другие являются угрозой для стабильности некоторых показателей и могут негативно влиять на сферу недвижимости. Однако, несмотря ни на что инвесторов привлекает коммерческий сегмент. Он кажется многим более интересным, нежели жилищный. Хотя в июне этого года иностранные покупатели воспользовались падением иены и выгодно приобрели квартиры в Японии, дополнительно заработав еще и на росте арендных ставок.

В преддверии олимпиады 2020 увеличились темпы роста строительства в Токио, а также спрос на жилье в этом городе. Таким образом, можно говорить о перспективности вложений в недвижимость Японии по одной простой причине – если приумножить капитал не удастся, то он на 100% сохранится. По нынешним временам это немало.

Особенности рынка недвижимости на японских островах

Япония – государство, состоящее из множества крупных и мелких островов. Каждому присущи свои характерные особенности, сфера недвижимости не исключение. Рассмотрим наиболее крупные японские города:

Токио- столица государства, расположенная на востоке острова Хонсю. Климат относится к муссонному субтропическому типу с сухой зимой. Токио называют гигантским мегаполисом. Не хватит и нескольких месяцев, для того чтобы познакомится с его достопримечательностями. Большое количество отдельных районов, сложная городская планировка, независимые линии метрополитена. По большей части город представляется бетонными джунглями с неоновым освещением. Интересно то, что у каждого района есть своя характерная особенность. Создается впечатление, что это несколько отдельных городов.

Если говорить о ценах на жилье, то в среднем стоимость одного «квадрата» в центральной части города составляет 10000–20000$, для спальных районов – 8000–14000$. Специфика для всех столиц одинакова, Токио сохраняет принцип – дороже, чем в других городах страны. Распространенный метраж столичной квартиры 60–65 м² по цене от 480000$. Сумма не маленькая, если учитывать, что ежемесячный средний доход в Японии примерно 4000$.

Поэтому иностранцы и местные жители, работающие в этом городе, покупают дома, удаленные от центра столицы. Их стоимость от 600000$. Если учесть метраж домов в 100-120 м² и небольшой приусадебный участок, то 1 м² дома обходится дешевле, нежели квартиры. Кстати, по закону можно купить только дом и не приобретать землю, на которой он простроен. Для иностранца это важный нюанс для выгодной покупки.

За месяц проживания в однокомнатной квартире в центре Токио нужно будет заплатить 1500–2500$, за трехкомнатную – 3000-6000$. В спальных районах стоимость жилья немного ниже. Расходы на аренду однокомнатной квартиры составят в месяц 1000–1500$, за три комнаты – до 3000$.

Месторасположение города – западный берег Токийского залива, 30 км до Токио. Климатические условия носят субтропический характер океанического типа. Экономика базируется на морском транспорте (крупнейший японский порт), индустриях биотехнологий и полупроводников. Основное отличие от иных населенных пунктов страны – наличие ультрасовременных высоток и обилие комплексов для развлечений.

Жильё в Иокогаме в среднем на уровне 6000–7000$ за «квадрат», все зависит от того к какому сегменту принадлежит (первичному, вторичному, элитному). На аренду апартаментов в неделю уходит от 550– 650$, элитные варианты дороже – 5500–6500$ за тот же период.

Читайте также:  Как уехать в Японию на постоянное место жительства в 2020 году

Этот город расположен на юге острова Хонсю, недалеко от речки Едо. Климат характеризуется как влажный, субтропического типа. На погодные условия влияет близкорасположенное Внутреннее Японское море. Экономическую основу составляют: сельхозяйства, ловля и переработка морепродуктов, промышленные предприятия и заводы, оптовая торговля, транспортный сектор. Осака яркий представитель современной Японии, здесь развлечения имеют непрерывный процесс, усиливающийся ночью.

Цена за кв.м средней квартиры в центре – 5000-10000$, в спальном районе 3000–5000$. Аренда жилья также имеет свой ценовой разброс. Те, кто предпочитает проживание в самом сердце города платят за каждый месяц до 1000–2500$, в спальных частях города арендуемые квартиры дешевле – 700–2000$. Недельная аренда апартаментов имеет большой ценовой диапазон – можно найти за 900$, но есть и за 8000$.

Город находится в центре острова Хонсю. Он занимает территорию Киотской впадины и окружающих гор. Климат имеет умеренно континентальные особенности, преимущественно с положительными температурами. Основная часть дохода поступает от туристической сферы. Когда-то Киото являлся столицей государства, поэтому бережно хранит лучшие достижения японской религии, культуры и искусства. Это город с богатейшим историческим прошлым. Его считают самым красивым в Японии.

В городе сохранились улочки времен средневековья. На них расположены деревянные дома. Однако, это скорей экзотика, есть и немало новых жилых комплексов и отдельно стоящих домов. Стоимость 1 м² примерно такая же, как в других городах от 5000$, да и цена за аренду квартиры на том же уровне – от 1000$ за месяц. Недельная аренда апартаментов от 1600$.

Особенности японской недвижимости: как купить квартиру в Японии в 2020 году? Рекомендации юриста

Японская недвижимость считается наиболее дорогостоящей в мире. Завышенная ценовая политика объясняется перенаселенностью страны, минимальным количеством свободной земли для строения домов, а высокий порог сейсмической активности вынуждает использовать дорогостоящие материалы и антисейсмические модернизации. Поэтому позволить себе войти на этот рынок может далеко не каждый человек. Многие российские граждане задумываются – как купить квартиру в Японии? Поможет ли это в приобретении статуса гражданина Японии? Сколько стоят квартиры в Японии? Попробуем разобраться.

Выбор жилья в Японии

Как и в любой стране, рынок недвижимости Японии представлен большим разнообразием объектов недвижимости. При этом, недвижимое имущество имеет свои особенности, как при покупке, так и при эксплуатации. Разберёмся в разнообразии японского жилья.

Новостройки

Приобрести японские квартиры в новостройках, которые еще не введены в эксплуатацию, можно в специальных шоу-румах. В центральном офисе будущим клиентам демонстрируют пятиминутные видеоролики о жилищном массиве. После просмотра покупателю показывают помещение, что в точности повторяет планировку апартаментов. Каждому покупателю раскрываются все технологические процессы по защите домов в случае сейсмической активности. Менеджеры используют миниатюрные здания, чтобы наглядно демонстрировать работу амортизационной системы.

Вторичное жилье

Цена недвижимости такого класса может быть в разы доступнее жилья в новостройке. К примеру, коренные жители страны не оформляют на себя квартиру, если в ней кто-то покончил жизнь самоубийством. Согласно законам, риэлторам или владельцам квартир запрещено скрывать такую информацию. В данном случае не суеверные иностранцы могут воспользоваться довольно выгодным предложением (цена иногда втрое меньше рыночной).

Классический дом обычно строят деревянным. Однако модернизированная недвижимость в Японии смоделирована далеко не по установленным канонам. Страна выделяется своими неординарными решениями в архитектуре – рынок переполнен домами нестандартной формы. Проектирование уникальных решений можно объяснить высокой ценой за квадратуру, поэтому архитекторы стараются максимально использовать свободное пространство.

Нежилые помещения

Страна входит в рейтинг передовых мировых гигантов, поэтому недвижимость здесь пользуется особенным спросом. Сумма годового оборота коммерческого сектора превышает 50 млрд. долларов США. Высоким спросом пользуются инвестиционные пакеты в офисном секторе с максимальной ставкой доходности.

Стоимость недвижимости в Японии

Сколько стоит квартира в Японии? Особенно дорогая недвижимость в столице и центральных регионах страны. Из-за недостатка свободного пространства, в городе набирает обороты подземное строительство. Стоимость одного кв.м. жилой площадки в центральном регионе начинается от 20 тыс. долларов, в спальном районе – от 8 тыс.

Строители чаще всего используют квадратуру в 65 м2. Такая квадратура считается средней и самой популярной среди покупателей. В итоге получается существенная сумма, поэтому иностранцы больше обращают внимание на загородные дома (действуют неплохие условия по ипотеке).

Где найти жильё для покупки?

Существует несколько способов покупки жилья: помощь риэлтора, покупка через интернет или непосредственно у застройщика.

Поиск в интернете

Русскоязычных сайтов, на которых можно посмотреть каталог недвижимости, не так и много.

На портале luxuryestate размещено больше 350 тыс. вариантов о продаже недвижимости не только в Японии. В ресурсе представлены только элитные апартаменты. При выборе русского языка, стоимость автоматически конвертируется в национальную валюту.

Компания Sotheby’s – популярный портал sothebysrealty.com для покупки дорогой недвижимости.

На сайте world-real-estate.ru есть несколько классов недвижимости. Здесь можно приобрести все: от подсобки до квартиры в Японии.

Агентство недвижимости

Помощь агентства – самое обдуманное и оправданное решение. Процедура приобретения апартаментов в других странах выделяется множеством нюансов, с которыми не так просто разобраться неопытному иностранцу. К тому же стоит скрупулезно подходить к составлению текста договора. Агент учитывает желания, бюджет и предлагает клиенту самые выгодные варианты.

Самостоятельный поиск

Объявлений о продаже потенциальных вариантов не найти в газетах. Можно поискать варианты на специализированных порталах, указанных выше. Однако процедура выделяется своими нюансами: шанс связаться напрямую с хозяином квартиры практически равен нулю. Обычно японцы предпочитают поручить продажу своей недвижимости агентству, чтобы избавить себя от проблем с составлением и подписанием договора. Поэтому лучше доверить это профессионалам.

Как приобрести недвижимость в Японии?

Вне зависимости от класса покупаемых апартаментов, процедура их регистрации проходит несколько этапов:

  • обращение к агенту;
  • выбор апартаментов;
  • внесение аванса;
  • внесение всей суммы;
  • регистрация апартаментов.

Пакет документов

При наличии полной суммы для приобретения апартаментов, иностранец должен иметь при себе только документ, удостоверяющий личность. Законы страны не предъявляют специальных требований для покупки недвижимости при наличии необходимой суммы. Если же у человека не хватает денег на покупку, и он намерен брать кредит или оформлять ипотеку – ему необходимо поручительство гражданина Японии или вид на жительство.

Заключение договора

Заключение договора проводится в присутствии всех сторон сделки (приглашение переводчика – обязательное). Заключение проводится после внесение аванса и обсуждения всех нюансов.

Регистрация права собственности

Регистрация права собственности проводится нотариусом после внесения остаточной суммы стоимости недвижимости. Регистрация также допускается после оформления кредитного или ипотечного договора.

Особенности налогообложения

При приобретении апартаментов граждане Японии и иностранцы должны уплатить налог. Его ставка устанавливается Законом и в среднем равна 1,4% от цены покупки. Кроме того, власти города удерживают дополнительных полпроцента от цены недвижимости, которые направляются на создание новых проектов и развитие города. Еще полпроцента нужно заплатить при покупке апартаментов в новостройке.

Эмиграция в Японию при покупке недвижимости

Получить постоянное место жительства в стране не просто. Есть несколько законных способов получить такой статус:

  • брак с коренным японцем или японкой;
  • наличие трудового контракта, договора;
  • учеба в ВУЗе.

Оформить право собственности на жилье, чтобы получить статус ПМЖ, недостаточно. Хотя такая покупка может стать весомым фактом для того, чтобы иммиграционная служба быстрее рассмотрела заявку.

Возможность получения гражданства

На получение гражданства покупка апартаментов не влияет. Хотя квартира – плюс для иммиграционной службы при присвоении человеку такого статуса.

Нюансы покупки недвижимости в крупных мегаполисах

Крупные мегаполисы – бизнес центры страны, где стремятся найти работу многие иностранцы. Поэтому ценовая политика апартаментов здесь в разы выше, они пользуются особенным спросом у жителей города и приезжих.

Токио

Бизнес столица Японии. Это большой мегаполис, что расположился в восточной части острова Хонсю. Каждый район столицы выделяется особенной архитектурой и обстановкой, поэтому иностранцам может показаться, что каждый район – это отдельный город. Столица поражает своим неоновым освещением и разнообразной архитектурой.

Здесь есть места со старыми постройками, что олицетворяют национальную культуру. Жилые кварталы, которые были построенные после войны, привлекают своей доступностью и компактностью. Ближе к центру возвышаются масштабные дома и офисные помещения. Из-за нехватки земли для строительства цены на апартаменты высокие (от 10 тыс. долларов за один кв.метр и выше). Купить квартиру в Токио – мечта каждого начинающего бизнесмена.

Осаке

Город расположен в южной части острова Хонсю. Его омывает Японское море. Это — столица торговли страны. Здесь расположены многие бизнес-центры, соответственно, большая доля недвижимости коммерческого сегмента. Кроме иностранных инвесторов, что хотят вложить деньги в развитие бизнеса, в этот город приезжает множество иностранцев, которые хотят найти работу. Неслучайно город занимает второе место по количеству иммигрантов после столицы. Средняя цена за квадратный метр недвижимости здесь начинается от 6 тыс. $. Недвижимость вторичного рынка выделяется более доступной ценой и начинается от 3 тыс. за кв.м.

Киото

Город по праву считается самым красивым в стране. Когда-то именно он был центром культуры и бизнеса в стране. Город расположен в центре острова Хонсю. Это центр культуры, в котором все стараются сохранить исторические традиции и уникальную атмосферу страны. Поэтому здесь не меняют старинные дома, дворики, улицы, что сохранились еще со средневековья, не сносят классические японские дома из дерева. И хотя многие иностранцы приезжают сюда изначально за экзотикой, стоит отметить, что недвижимость пользуется здесь особенным спросом.

Ипотека в Японии

Оформление ипотеки – самый допустимый и популярный способ покупки недвижимости премиум или элитного сегмента. Практически все жители страны имеют право воспользоваться этой прерогативой.

Может ли гражданин России получить японскую ипотеку?

Для иностранных граждан действуют определенные ограничения:

  • человек минимум 5 лет проживает в стране и ни разу не пересекал границу;
  • наличие статуса – ПМЖ;
  • знания японского языка на уровне выше среднего;
  • в Японию иностранец переехал со своей семьей, или он оформил брак с гражданином/гражданкой страны;
  • трудовой стаж в Японии (что нужно документально подтвердить) – минимум 5 лет;
  • веские аргументы для получения статуса гражданина Японии.

Ипотечные ставки

Самый минимальный показатель по ипотеке сохранился в Японии. Сегодня его размер составляет меньше 1,4%. Такие доступные условия обусловлены минимальным повышением общего уровня цен на товары и услуги, а также высокой ценовой политикой жилья. Жители страны охотно пользуются этой прерогативой. Арендовать недвижимость позволит себе не каждый, а выплаты по ипотечному договору растягиваются на 30-50 лет. Для оформления ипотечного договора необходимо быть гражданином страны или иметь статус резидента Японии. Важно получать стабильный доход на уровне выше среднего. Средний размер кредита — 90% от цены апартаментов. В стране существует законодательная норма, согласно которой владелец обязан рассказать об истории недвижимости. Если там были совершены убийства или самоубийства, она продается по минимальной цене, аренда в этом случае будет неоправданной.

Особенности ипотечной политики Японии

Для получения ипотечного кредита необходимо выполнить ряд условий:

  • внести первоначальный взнос в размере 10% от цены недвижимости;
  • за иностранца должен поручиться гражданин страны с отличной кредитной историей;
  • ставка по проценту –2 % в год;
  • кредит должен быть выплачен через 35-50 лет. Если договор был оформлен сроком на сто лет, сумму возвращают дети или внуки покупателя.

Самыми подходящими для оформления ипотечного договора являются японские городские банки. В региональных банках условия немного хуже, потому что объем операций и их капитал в два-три раза меньше. Они ориентированы на физических лиц (резидентов) и маленькие фирмы.

Необходимые документы для оформления ипотечного договора

Для подписания ипотечного договора с одним из японских банков, важно иметь при себе перечень документов:

  • идентификатор личности;
  • справку об истории оформленных и оплаченных кредитов;
  • справку о фиксированной прибыли;
  • справку о прибыли членов семьи.

Заключение

Приобретением недвижимости в Японии заинтересованы иностранные граждане. Среди главных плюсов – активная поддержка государственной политики строительного сегмента. Возведение новых домов поддерживается на государственном уровне, поэтому страна занимает ведущие позиции на всемирном рынке недвижимости. Купить квартиру в Японии не составит труда, если обратиться к риэлторам.

Покупка недвижимости в Японии

Во многом процесс покупки недвижимости в Японии очень похож на покупку недвижимости в любой другой стране. Однако сам процесс может быть непрозрачным и длительным, особенно если вы не говорите или не читаете язык.

В Японии нет никаких правовых ограничений для иностранцев, владеющих недвижимостью.

Если вы думаете о покупке дома или инвестиционной недвижимости в качестве иностранца в Японии, первый вопрос, который вы можете иметь, заключается в том, действительно ли иностранцы могут купить недвижимость здесь.

Читайте также:  Размеры заработных плат в Японии на 2020 год

Может ли иностранец купить недвижимость в Японии?

Нет никаких юридических ограничений на покупку недвижимости в Японии для иностранцев. Иностранцы несут ответственность только за предоставление письменного уведомления в Банк Японии в течение 20 дней с момента покупки недвижимости.

Там нет необходимости иметь гражданство или даже вид на жительство визы, чтобы купить дом в Японии. Однако покупка недвижимости в Японии не дает права покупателю на получение визы резидента Японии. Если у вас нет визы на постоянное проживание, вы не женаты на гражданке Японии и/или не проживаете в Японии, по крайней мере, с установленной историей работы, вам может быть чрезвычайно трудно найти финансирование для покупки японской недвижимости.

Ипотечный кредит

Вы можете получить кредиты на недвижимость в японских банках,но это трудно, если вы не являетесь постоянным жителем.

Чтобы получить кредит в местном банке, вам, как правило, нужно:

Иметь постоянное место жительства

Есть японский супруг

Имеют большой опыт работы в Японии

Есть супруг, который является постоянным жителем

В случае, если вы нерезидент и нуждаетесь в финансировании, моя рекомендация-искать банк в вашей родной стране, который имеет местные филиалы в Японии.

Процесс покупки недвижимости

Переговоры и частный опрос могут начаться сразу после выбора объекта недвижимости. Очень важно нанять услуги агента по недвижимости, который также может выступать в качестве переводчика покупателей. Однако оферта или письмо о намерениях не имеют обязательной юридической силы.Договор купли-продажи составляется после того, как сделка урегулирована. После этого от покупателя ожидается внесение депозита в размере 10% до даты заключения договора.

Могут ли иностранцы купить землю в Японии?

Япония является одной из немногих азиатских стран, где иностранцы могут владеть землей на основе свободного владения. Корея, Тайвань и Малайзия-это единственные три других варианта, которые у вас есть, если вы хотите владеть землей, не будучи постоянным жителем.

Естественно, многие иностранцы находят это очень заманчивым, и мы видим большой спрос на недвижимость для образа жизни в таких местах, как Хоккайдо, и особенно Нисеко. Максимизация доходности не всегда является главной целью для иностранцев, которые покупают недвижимость для личного пользования, или безопасным вариантом для выделения денежных средств.

Когда речь заходит о приобретении земли, вы можете либо купить землю на правах Фригольда, либо на правах аренды. Давайте посмотрим на оба варианта и какие преимущества каждый из них приносит.

Покупка недвижимости freehold в Японии

Покупка недвижимости freehold является предпочтительным выбором во многих странах. Это не странно, так как вы можете извлечь выгоду из ценовых оценок земли. Кроме того, вам не нужно беспокоиться об истечении срока и продлении аренды.

В Японии титул свободного владения называется Shoyuken и дает вам полную собственность на землю и физическую структуру, построенную на ней. Когда вы покупаете кондоминиум, с другой стороны, вы являетесь совладельцем здания и владеете небольшой частью земли под зданием.

Преимущества покупки недвижимости freehold:

Вы владеете землей и физической структурой напрямую. Нет необходимости иметь дело с ограниченными сроками аренды и работ, связанных с продлением аренды

Вы можете получить прибыль от повышения стоимости капитала земли

Процесс покупки происходит быстрее

Покупка арендуемой недвижимости в Японии

С 1992 года Япония ввела новый закон об аренде, который установил первоначальную арендуемую собственность на 30 лет, включая все виды собственности. Когда истечет первый срок аренды, вы можете продлить ее еще на 20 лет.Когда истечет срок первого продления аренды, она будет автоматически продлена на 10 лет одновременно.

Преимущества покупки арендованной недвижимости:

Это на 30-40% дешевле по сравнению с freehold собственности

Вам не нужно платить земельные налоги, так как вы не владеете землей. Налоги, связанные с собственностью на землю включают: налоги на городское планирование, налоги на основные средства и ежегодные налоги на приобретение земли

Доход от аренды, как правило, выше, так как цены ниже по сравнению с freehold собственности

Могут ли иностранцы получить вид на жительство при покупке недвижимости в Японии?

К сожалению, вы не можете получить вид на жительство, если вы покупаете недвижимость в Японии.

Однако Япония планирует значительно облегчить иностранцам получение постоянного вида на жительство с помощью своей модифицированной балльной системы .

Новая балльная система была введена в начале 2017 года, и теперь иностранцы могут получить постоянное место жительства в течение 1 года.

Чтобы стать постоянным жителем в течение 1 года, вам нужно достичь 80 баллов в новой системе баллов, что является немного сложной задачей. Здесь они в основном оценивают ваш текущий доход, образование и опыт работы.

Тем не менее, вы можете получить постоянное место жительства в течение 3 лет, если вы достигнете уровня 70 баллов.

Балльная система действует с 2015 года, и большинство лиц, считающихся “высококвалифицированными”, являются китайцами.

Особенности приобретения жилья в Японии в 2019 году

Купить квартиру в островном государстве довольно сложно из-за ограниченной территории страны. Тем не менее недвижимость в Японии привлекает мигрантов. Не последнюю роль в этом играет качество жизни и уровень развития технологий в Стране восходящего солнца.

Преимущества покупки недвижимости в Японии

Квартиры на островах отличаются разнообразием положительных качеств.

  1. Строительство осуществляется на самом высокотехнологичном уровне: покупателей ждут коммуникации с применением технологии «умный дом», инновационные решения по дизайну и меблировке, экологичные материалы.
  2. Жилье в Японии окружено объектами инфраструктуры. Районы расположены компактно, поэтому жильцу можно быстро добраться до магазинов, салонов, поликлиники или школы.
  3. Выгодные условия кредита. Местные банки предоставляют ипотеку под небольшие проценты. Существуют различные бонусы и льготы.
  4. Безопасность жилья – защита от подтопления, землетрясений и прочих катаклизмов, которые, к сожалению, не редкость для Японии.

Таковы основные преимущества. Условия в проживания в этой стране можно сравнить с аналогичными в другом азиатском гиганте. Некоторые особенности жизни в Китае кажутся очень похожими. Однако в целом эти страны совершенно несходны.

Варианты поиска подходящего жилья

При переезде в другое государство первоочередным является вопрос крыши над головой. Мигранты обычно начинают с аренды, так как покупка недвижимости требует времени, а проживание в отеле – слишком дорого.

Самостоятельно

Технически это проще всего, потому что не нужно обращаться к посредникам. Однако большинство владельцев, сдающих свое жилье, требуют заключения официального договора. Без юридического сопровождения оформить такую сделку будет сложно. На аренду без договора соглашаются обычно только мошенники. Японцы не расклеивают объявления. Предложения обычно публикуются на специальных сайтах или поступают в каталоги посреднических агентств.

Через интернет-ресурсы

Общий минус такого способа поиска жилья – почти полное отсутствие русскоязычных сайтов. Имеющиеся ресурсы не так популярны, поэтому там публикуется мало предложений. Или они посвящены не только жилью в Японии, но и ситуации в других государствах.

  1. Сайт http://ru.luxuryestate.com/япония имеет страницу, посвященную островной державе. Здесь фигурирует более 350 тыс. предложений. При выборе в меню русского языка цены отображаются в рублях. Однако ресурс специализируется только на дорогой недвижимости.
  2. Более широкий выбор жилья разных ценовых категорий представлен на http://www.sothebysrealty.com/rus/sales/jpn и на еще одном ресурсе – http://www.world-real-estate.ru/yaponiya/.
  3. Предложения по покупке и аренде квартир и частных домов публикуются на англоязычном сайте http://www.foreclosedjapan.com.
  4. Наиболее широкий выбор столичного жилья представлен на http://www.realestate-tokyo.com. Но сайт посвящен исключительно Токио.

Подыскивая вариант посредством интернета, следует обращать внимание на дату объявления. Неактуальные предложения удаляются не на всех ресурсах.

Бесплатная юридическая поддержка по телефону:

Санкт-Петербург и область +7 (812) 317-60-18
Федеральный номер +8 (800) 500-27-29 доб. 859

Обращение в агентство

Плюсы и единственный минус данного варианта очевидны. Посредники сами найдут варианты подходящего жилья, помогут с оформлением сделки и получением всех необходимых документов. Однако за услуги риелторов и юристов придется заплатить.

Следует иметь в виду, что многие японские продавцы или лица, желающие сдавать квартиру, обращаются в такие агентства. Поэтому у посредников обычно самый широкий выбор недорогого жилья. Найти такие предложения иными способами не удастся, так как свои картотеки агентства предоставляют за плату.

Особенности рынка недвижимости

Ограниченная территория государства и высокая плотность населения сказываются на рынке жилья. Очевидно, основными отличиями будут его дороговизна и малые площади.

Первичное жилье

Японские застройщики стремятся как можно быстрее найти покупателей и приступить к новому проекту. Сказывается высокая конкуренция за право на освоение земельных участков. Поэтому клиентам предлагаются различные бонусы и интересные маркетинговые ходы. В офисах многих строительных фирм устраиваются представления, где людям показывают видеопрезентацию будущего дома, демонстрируют качества материала и безопасность.

Возникла проблема? Позвоните юристу:

Санкт-Петербург и область +7 (812) 317-60-18
Федеральный номер +8 (800) 500-27-29 доб. 859

Для этого одно из офисных помещений могут отделать под квартиру или даже сделать модель здания в аквариуме и путем подачи воды и моделирования сейсмической активности испытать конструкцию на цунами и землетрясения. Разумеется, застройщик организует осмотр квартир на месте, предоставит различные преимущества при покупке сразу или через ипотеку.

Вторичный рынок

Такие квартиры в Японии можно купить за бесценок. Продавцы не имеют право скрывать любые недостатки и неприятности из связанного с квартирой прошлого. Суеверные японцы никогда не согласятся жить в помещении, где было совершено убийство или суицид. Вот на такие предложения иностранцу стоит обратить внимание, ведь скидка на «нехорошую» квартиру может составить свыше 50%. При желании арендовать дом следует учитывать еще несколько особенностей рынка.

  1. В густозаселенных районах с малым количеством предложений квартир в аренду придется доплачивать за согласие продлевать договор.
  2. В новых домах цены выше, чем в старых зданиях (возраст строения указывается даже в рекламных предложениях об аренде/покупке).
  3. За право содержать домашних животных придется доплачивать.

Средняя стоимость аренды варьируется в пределах 30–170 тыс. рублей. Квартиру можно купить по цене, начиная от $150 000.

Частные дома

Традиционно выбирают из двух вариантов. Это может быть небольшой деревянный особнячок площадью 100 м 2 за умеренную плату. Хотя многие дома в Японии выглядят как произведения архитектуры, характеризуются уникальной отделкой фасада и необычной формой помещений. Причина такой застройки не только в желании набить цену за счет художественных решений. Дело в дороговизне земли. Поэтому коттеджи в Японии часто строят в форме башен 4х4 метра с 3–5 этажами.

Коммерческая недвижимость

Приобретение помещений является выгодной инвестицией в Японии. С ежегодным оборотом свыше 35 миллиардов $ входит в топ-10 рейтинга стран с самым развитым рынком недвижимости. Обычно иностранцы вкладываются в офисные здания. Подобные инвестиции окупаются быстрее всего.

Стоимость в разных мегаполисах

Цены на недвижимость в Японии сильно различаются по регионам. Пожалуй, единственным общим качеством для всех префектур будет ограниченное предложение жилья и его дороговизна. Рассмотрим, сколько стоит квартира в Японии в наиболее крупных городах страны.

В Токио

В центре средний квадратный метр обойдется в $10–20 тыс. Если купить квартиру в Токио ближе к окраинам мегаполиса, расценки снизятся до $8–14 тыс. Типичная «трешка» около 65 м 2 в городе продается минимум за $500 тыс. Виллы в Токио на окраинах реализуются по цене от $600 тыс.

Столичная застройка отличается разнообразием стилей. В старых кварталах сохраняются традиционные здания с характерными покатыми крышами. В деловом центре возвышаются небоскребы. Многие и вовсе живут под землей, снимая комнаты в подвалах.

В Киото

Бывшая столица остается культурным центром Японии. Богачи здесь стараются приобрести крайне дорогую жилплощадь в средневековых кварталах. Дешевле цены на традиционные деревянные домики. Современная застройка локализована в новых районах по окраинам. Здесь обычно арендуют жилье туристы, имеющие ограниченный бюджет.

В Осаке

Столица торговли Японии застроена коммерческой недвижимостью. Здесь иностранцы снимают или приобретают офисы под свои компании. Сюда стекаются потоки иммигрантов. Стоимость квадратного метра в Осаке сохраняется на уровне $6000–7000. Вторичное жилье в два раза дешевле.

В Иокогаме

В городе располагается крупнейший порт. Поэтому Иокогама – это еще один торговый центр страны. В нем развита обрабатывающая промышленность. В городе много иностранных рабочих – портовых служащих, рыбаков, сотрудников предприятий. Квартира площадью 70 м 2 может стоить около $300 тыс. – по 5000-6000 за квадратный метр.

В Нагоя

Город располагается между столицами (Токио и Киото) и уже на протяжении многих десятилетий остается главным университетским центром страны. Лучшим вариантом проживания для студентов будет общежитие в кампусе. Арендная плата составляет $1000–2000 в год за комнату.

Оформление покупки

Чтобы купить квартиру в Японии, следует пройти установленную процедуру.

  1. Сначала клиент обращается в компанию для сопровождения сделки.
  2. Агенты ищут жилье и собирают документы.
  3. Традиционно продавцы требуют аванс.
  4. Далее заключается договор, и после его нотариального заверения происходит оплата.
  5. На завершающем этапе покупатель проходит процедуру регистрации собственности.

Для окончания сделки придется собрать пакет свидетельств и справок.

Необходимые документы

Если покупатель не готов внести всю сумму, а собирается брать ипотеку, ему понадобится:

  • паспорт;
  • поручительство гражданина Японии;
  • вид на жительство в стране;
  • документы, подтверждающие уплату госпошлин и налогов;
  • чеки об оплате услуг посредников и сборов за регистрацию недвижимости.
Читайте также:  Особенности обучения в Японии

Если покупатель готов внести всю сумму сразу, достаточно лишь паспорта. ВНЖ и поручительство не понадобятся.

Какие факторы влияют на цену

Японское жилье в среднем дороже недвижимости в других странах. На это влияют следующие факторы:

  • высокая плотность населения;
  • дорогая земля;
  • необходимость вкладывать дополнительные средства в обеспечение сейсмостойкости;
  • применение современных материалов отделки и оснащение квартир различными инновационными коммуникациями.

Кстати, если иностранец планирует построить частный дом своими силами, можно существенно сэкономить – не покупать земельный участок, а взять его в долгосрочную аренду (на 50–100 лет).

Ипотечный кредит

Иностранцы и местные жители чаще всего приобретают недвижимость в рассрочку. Ипотека в Японии для иммигранта оформляется на следующих условиях:

  • получение ВНЖ;
  • пребывание на территории Японии в течение минимум 5 лет;
  • 5-летний стаж работы;
  • знание японского языка;
  • регистрация брака с японцем
  • основания на длительное проживание в Японии (учеба, работа и так далее).

Ипотеку обычно выдают на 50 лет. В случае смерти должника к оставшемуся сроку прибавляется еще полвека для того, чтобы наследники успели расплатиться с банком. В качестве первоначального взноса обязательно выплачивается 10% стоимости.

Особенности выбора банка

Система кредитных учреждений страны базируется на финансовых организациях общенационального уровня. Доля этих банков охватывает 80% всего капитала. Более мелкими являются региональные учреждения (I и II уровня), а также городские финансовые организации. Именно они предлагают самые выгодные условия ипотеки.

Список документов

Для одобрения кредита понадобятся следующие свидетельства:

  • удостоверение личности;
  • кредитная история;
  • справка о доходах;
  • аналогичный документ, заполненный по представленной банком форме.

Обычно период рассмотрения не превышает рабочей недели, после чего заявителя уведомляют о согласии или отказе в кредите.

Система налогообложения в стране

Покупатель жилья обязан уплатить следующие сборы:

  • налог на сделку с недвижимостью – 1.4% стоимости (оценку проводит государственный орган);
  • дополнительный сбор в 0.3% взимается властями на нужды градостроительства;
  • если жилье приобретается в новостройке, налог повышается на 0.4%.

При покупке важно учитывать коммунальные расходы. Даже самые маленькие квартиры в Японии обслуживаются довольно дорого. Поэтому необходимо заранее поинтересоваться, во сколько обойдутся расходы за ЖКУ.

Можно ли иммигрировать в Японию через покупку квартиры

Иностранцу очень важно помнить о том, что собственное жилье в этой стране не дает права на натурализацию. Постоянный вид на жительство предоставляется только супругам японцев, работающим или обучающимся в стране людям. Покупка квартиры – это лишь один из дополнительных факторов, которые учитываются миграционным ведомством страны при одобрении заявления на ПМЖ. Ограничения на натурализацию связаны с тем, что жизнь в Японии и так затруднена из-за перенаселения, малой по площади территории и ограниченных ресурсов.

Подводя итоги

Недвижимость в Японии дороже и приобрести ее тяжелее, чем в континентальной Азии. Замкнутое местами традиционное общество островного государства не так благодушно к иностранцам, как в Европе. Однако неоспоримым плюсом Японии является качество жизни и самые современные технологии, внедряемые во все сферы, в том числе и в жилищное строительство.

В Японии другие представления о комфорте

Наметившееся расширение экономического сотрудничества между Россией и Японией заставляет девелоперов из Страны восходящего солнца присматриваться к российскому рынку недвижимости. В течение года его будет изучать профессор Университета Ниигата Маю Митигами. Во время пребывания в Петербурге она рассказала NSP об особенностях рынка жилья в ее стране.

– Митигами-сан, какие аспекты рынка недвижимости интересуют вас в России?

– Когда я спрашиваю россиян о жилье, то понимаю, что это по-прежнему трудная для них тема. В стране появилась ипотека, выросло множество новых домов, есть вторичный рынок, арендное жилье. Почему жилье остается проблемой для многих жителей страны? Меня интересует практически все: вопросы собственности и право проживания; положение тех, кто взял ипотеку в валюте; то, кто и как устанавливает налоги на недвижимость; специальное жилье для пожилых; рынок загородного жилья. Все это интересно и очень не похоже на то, как живут люди в Японии. По многим моментам наши два рынка невозможно сравнивать между собой.

– Японцы предпочитают арендовать жилье или покупать собственное?

– В Японии 60% жилья находится в собственности, причем вместе с землей, остальные 40% сдают в аренду. Разумеется, многое зависит от того, где находится жилье. Центр Токио настолько дорог, что там лучше арендовать квартиру. В Ниигате, где я живу, купить собственное жилье относительно легко. Поэтому жители провинции чаще выбирают собственность, столичные жители — аренду.
Причина, по которой японцы стремятся иметь жилье в собственности, кроется в нашем характере. Например, для моих родителей принципиально важно иметь свои дом и землю. Арендное жилье — это чужое пространство. Кроме того, мы можем использовать жилье как инвестицию или капитал: сдавать его и получать доход.
Кроме системы ценностей приобретению своего жилья способствует очень дешевая ипотека. Она выдается на 35 лет под 1–2% годовых. Сейчас это рыночная ставка, но раньше государство субсидировало ее. С середины 1990-х в течение 15 лет ставки держались почти на нуле, но и сейчас они вполне доступны.

– Какая доля покупателей жилья берет ипотеку?

– Практически все. В Японии в принципе возможно кредитование в иностранной валюте, но ипотеку всегда дают в иенах, поскольку рассчитать курсовые риски на 35 лет вперед невозможно. По статистике на среднее японское домохозяйство приходится примерно 12 млн иен сбережений. И еще 6–7 млн накопленного долга банкам. Основная часть этого долга приходится на ипотеку. Поскольку сбережений примерно в два раза больше, чем долгов, заемщик застрахован от личного банкротства. Японские банки считают, что на выплату кредита можно направлять до 30% дохода семьи. При этом надо иметь в виду, что в российских семьях, как правило, два работающих супруга, а в Японии — один. И несколько другая структура потребления.

– Жилье какой площади может позволить себе приобрести средняя японская семья?

– В Японии не принято деление жилья на эконом-, комфорт- и бизнес-класс, как в России. Есть некоторое количество социального жилья. Но реальный рынок разбит на два крупных сегмента: квартиры и отдельные дома. Эти сегменты связаны между собой, но работают совершенно по-разному.
В Токио в среднем выставляется на продажу 6000–7000 квартир в год. Они примерно одинаковы по уровню комфорта. Цена зависит от площади (она измеряется и в татами, и в квадратных метрах) или от числа комнат. В среднем токийская семья чаще всего покупает квартиру размером 70–80 кв.м. Ее цена составляет около 50 млн иен (сейчас это примерно $450 000).
Действительно доступным для среднего класса жильем считается деревянный дом площадью 120–140 кв.м. Он строится на участке в 200 кв.м и продается вместе с землей. В стоимости сделки участок и дом имеют примерно одинаковый удельный вес. Считать среднюю цену в этом сегменте не имеет смысла, потому что цена на землю может радикально различаться в зависимости от района, в котором находится участок. Состоятельные люди, как и везде, предпочитают селиться обособленно, формируют собственные кварталы.
Кроме того, рыночная цена жилища сильно зависит от того, когда здание было построено. В Японии срок службы жилого здания составляет 50 лет. Амортизация недвижимости обязательно учитывается.

– Молодые японцы, закончив учебу, предпочитают снимать квартиру, пока не заведут семью? Или сразу ориентируются на покупку своего первого жилья?

– По-разному. Это зависит не столько от того, в каком возрасте молодой человек обзаводится семьей, сколько от наличия постоянной работы в серьезной компании. Пока он ищет такую работу, он должен сохранять мобильность. Когда она появляется, можно думать о собственном жилье. Постоянному сотруднику легко дадут ипотеку.
На рынок недвижимости влияет то, что население Японии стареет. Востребована специальная недвижимость для престарелых — с особыми ванными, без порогов, с лифтами, адаптированными к размерам инвалидной коляски. Такого жилья становится все больше.

– И все же самым экономически доступным является массовое малоэтажное строительство?

– Да, и для меня удивительно, что в Петербурге самое дешевое жилье — в 25-этажных домах. Мне представляется, что уже через пару десятков лет возникнут огромные проблемы с эксплуатацией этих домов, с подачей наверх воды, тепла.
В Японии девелопер берет территорию, нарезает ее на участки по 200 кв.м, разрабатывает целый квартал и строит жилой комплекс, который состоит из частных домов. Обычно такой район включает школы, торговые центры, больницу и формируется вокруг станции железной дороги. Частные железнодорожные компании, которые строят новые линии и станции, служат реальными драйверами развития территорий. У нас на железнодорожный транспорт приходится самая большая доля пассажирских перевозок внутри городов. Вокруг станции строят несколько офисных высоток на специальных подушках, которые защищают здания от землетрясений. Дальше формируются торговые улицы, а за ними — огромный массив частных домов. Для Японии это самая экономичная модель, лучше всего приспособленная к условиям рынка.

– Японские компании хотели бы реализовать нечто подобное в России?

– Возможно. Хотя технологии строительства в этом случае потребуют определенной доработки. В Японии другие представления о качестве жилья. В только что построенном доме нет ни отопления, ни кондиционирования, собственник должен позаботиться об этом сам. Большинство японцев готовы терпеть холод, но не жару. В Японии выпадает огромное количество осадков. Поэтому у наших домов прекрасная гидроизоляция. Но двойные рамы — все еще роскошь.
Отметим, что в японское жилище никогда не входят в обуви. В дом ведет ступенька, на которую поднимаются, оставив обувь внизу. Это место называется гэнкан — аналог вашей прихожей.

– Как при такой любви к традиционным частным домам у вас возникают города с высокой плотностью населения?

– Японские города занимают большую территорию, чем российские с аналогичным населением. Несколько городов сливаются в единый мегаполис. Если мы посмотрим на агломерацию, объединяющую Киото, Осаку, Кобэ, Нару, то увидим, что на сравнительно небольшой территории проживают 17 млн человек и производят ВВП, равный ВВП Канады. Это действительно гигантская концентрация людей и экономической деятельности. Она достигается благодаря тому, что границ между городами нет, при этом от центра одного до центра другого можно за полчаса добраться на электричке.

– Как происходит реновация жилья, когда выходит срок его службы?

– В Японии каждый собственник реновирует дом из своего бюджета. И это очень серьезная проблема. Население уменьшается и стареет. Японские пенсии не настолько велики, чтобы их можно было вкладывать в обновление дома или квартиры. Иногда это делается в кредит, иногда помогают дети.
Застройщикам удобнее срыть частные дома экскаватором и построить новый жилой массив. Бизнес-модель ориентирована на полную реновацию жилого района, такой подход дает максимальную прибыль. Но для владельцев это большие затраты, хотя земля остается у них в собственности, т. е. надо только построить дом.
Реновация массовой многоэтажной застройки проходит по той же схеме. Нет смысла оставлять стены: за 40 лет кардинально изменились стандарты сейсмоустойчивости. Собственникам лучше выехать, дать застройщикам построить новые квартиры и после этого продать или, если хватает денег, самим заселиться в обновленное жилье. Оно, конечно, будет дороже прежнего.
Помогает то, что в Японии очень низкая инфляция. Взносы на перестройку дома начинают собирать прямо с момента его ввода в эксплуатацию. В результате накапливаются большие суммы. Земля за 40 лет тоже может подрасти в цене.
Но все же примеров массовой реновации, которая устроила бы всех, пока мало. В 1996 году, после большого землетрясения в Кобэ, новые кварталы построили досрочно. Но цены на жилье выросли так, что оказались не рассчитаны на возможности простых людей.

– А если собственники не соглашаются на реновацию? Государство или муниципалитет могут провести ее в принудительном порядке?

– Нет. В Японии только сейчас появляются механизмы влияния на собственников. Каждый восьмой частный дом в городах пустует или даже разваливается. Владельцы не собираются их ремонтировать или сносить, потому что снос тоже стоит денег — около $20 000. Сейчас отдельные муниципалитеты начали принимать местные законы, по которым можно заставить собственника снести дом или оплатить расходы на снос. Но в отношении владельцев квартир в многоэтажках таких законов пока не принимают.

– Есть ли ограничения для иностранцев, связанные с приобретением недвижимости в Японии?

– Насколько я знаю, законодательных ограничений нет. Иностранец может купить и дом, и землю под ним. Вопрос только в эмоциях: сможет ли он привыкнуть к особенностям и обычаям нашей страны.

Редакция выражает благодарность первому заместителю декана экономического факультета СПбГУ А. В. Белову за помощь в организации и проведении интервью.

Ссылка на основную публикацию